نکات مهم مبحث بیست و دوم مراقبت و نگهداری از ساختمان
نکات مهم مبحث بیست و دوم مراقبت و نگهداری از ساختمان
مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان به موضوع «مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها» می‌پردازد. این مبحث در راستای اطمینان از پایداری، ایمنی، بهره‌وری، و دوام ساختمان‌ها تدوین شده و شامل الزاماتی برای برنامه‌ریزی، نگهداری، و تعمیرات ساختمان‌ها است.
اهداف مبحث ۲۲
- حفظ ایمنی ساختمان‌ها: جلوگیری از خطرات احتمالی ناشی از فرسودگی یا خرابی‌های ناگهانی.
- افزایش طول عمر مفید ساختمان‌ها: با نگهداری مناسب و تعمیرات پیشگیرانه.
- کاهش هزینه‌ها: پیشگیری از مشکلات بزرگ با شناسایی و رفع به‌موقع نواقص.
- بهبود عملکرد ساختمان: حفظ کارایی سیستم‌های مکانیکی، الکتریکی و سازه‌ای.
موضوعات اصلی مبحث ۲۲
- دامنه کاربرد و تعاریف:
- شناسایی ساختمان‌هایی که مشمول نگهداری و مراقبت می‌شوند.
- تعریف مفاهیم مرتبط مانند تعمیرات پیشگیرانه و تعمیرات اصلاحی.
- برنامه‌ریزی و مدیریت نگهداری:
- لزوم تهیه دفترچه‌های فنی و اجرایی برای ساختمان‌ها.
- ایجاد سیستم‌های دوره‌ای بازرسی برای ارزیابی وضعیت ساختمان.
- بازرسی و نظارت دوره‌ای:
- سازه ساختمان: بررسی ترک‌ها، نشست‌ها، خوردگی‌ها و آسیب‌های سازه‌ای.
- سیستم‌های تاسیساتی: شامل لوله‌کشی، برق، تهویه و سایر تجهیزات.
- پوشش‌ها و نماها: شامل رنگ، درزگیری و ترمیم نما.
- مقررات اجرایی و مسئولیت‌ها:
- معرفی مسئولیت‌های مالکین، ساکنین و مدیران ساختمان.
- وظایف و مسئولیت‌های مهندسان ناظر و مشاوران در نگهداری.
- روش‌های نگهداری و تعمیرات:
- نگهداری پیشگیرانه: اقداماتی که برای جلوگیری از خرابی‌ها انجام می‌شود.
- تعمیرات اصلاحی: اقداماتی برای رفع مشکلات یا خرابی‌های موجود.
- ایمنی و بهداشت در نگهداری:
- تضمین سلامت کارکنان و ساکنین در طول عملیات نگهداری.
- رعایت استانداردهای ایمنی و مقررات بهداشت محیط.
اهمیت اجرایی مبحث ۲۲
- از سال ۱۳۹۲، مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان به عنوان یک الزام قانونی شناخته شده است.
- این مبحث برای تمامی ساختمان‌های عمومی، تجاری، مسکونی و صنعتی قابل اجرا است.
- مالکین و مدیران ساختمان‌ها موظف‌اند برنامه نگهداری و تعمیرات (PM) تدوین کرده و به اجرا درآورند.
مراقبت و نگهداری از ساختمان
اهداف مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان (مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها) با هدف ارتقای سطح ایمنی، عملکرد، و بهره‌وری ساختمان‌ها تدوین شده است. در ادامه به تفصیل بیشتری درباره این اهداف می‌پردازیم:
۱. حفظ ایمنی ساختمان و ساکنین
- جلوگیری از حوادث ناشی از نقص‌های ساختمانی یا خرابی تجهیزات.
- شناسایی و رفع مشکلات ایمنی مانند:
- ترک‌ها یا خرابی‌های سازه‌ای.
- مشکلات سیستم‌های برقی که ممکن است باعث آتش‌سوزی شوند.
- نقص در سیستم‌های مکانیکی مانند آسانسورها.
- اطمینان از ایمنی ساکنان، کارمندان و بازدیدکنندگان در ساختمان‌های مسکونی، تجاری و عمومی.
۲. افزایش طول عمر مفید ساختمان
- کاهش تأثیر عوامل مخرب بر ساختمان، از جمله:
- شرایط جوی (رطوبت، باران، نور خورشید).
- تغییرات فیزیکی و شیمیایی در مصالح.
- انجام نگهداری پیشگیرانه و اصلاحی برای جلوگیری از فرسودگی زودهنگام.
- استفاده از شیوه‌های نگهداری استاندارد برای حفظ کیفیت و دوام سازه و تجهیزات.
۳. کاهش هزینه‌های کلی ساختمان
- پیشگیری از وقوع خرابی‌های پرهزینه با:
- بازرسی‌های دوره‌ای منظم.
- تعمیرات جزئی و پیشگیرانه به جای تعمیرات کلی و سنگین.
- کاهش هزینه‌های بهره‌برداری از طریق بهینه‌سازی عملکرد تجهیزات (مانند سیستم‌های گرمایش، سرمایش، و روشنایی).
۴. بهبود عملکرد ساختمان
- تضمین عملکرد صحیح سیستم‌های تاسیساتی:
- سیستم‌های تهویه مطبوع و گرمایش.
- آسانسورها و پله‌های برقی.
- لوله‌کشی آب و فاضلاب.
- اطمینان از مطابقت عملکرد ساختمان با نیازهای ساکنین و کاربران.
- کاهش مشکلات ناشی از نقص عملکردی مانند نشت آب، خاموشی برق یا خرابی تجهیزات.
۵. ارتقای استانداردهای زیست‌محیطی
- کاهش مصرف انرژی با:
- نگهداری مناسب تجهیزات گرمایشی و سرمایشی.
- جلوگیری از هدررفت انرژی از طریق تعمیر درزها و شکاف‌ها.
- مدیریت مصرف آب و جلوگیری از نشتی‌ها.
- بهبود کیفیت محیط داخلی ساختمان (IAQ) با توجه به تهویه و کنترل آلاینده‌ها.
۶. حفاظت از سرمایه‌گذاری‌ها
- ساختمان‌ها به عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌ها، نیاز به مراقبت و نگهداری دارند.
- اجرای مبحث ۲۲ از کاهش ارزش ساختمان و تجهیزات جلوگیری کرده و ارزش سرمایه‌گذاری را حفظ می‌کند.
۷. ارتقای ایمنی در زمان بحران‌ها
- تضمین آمادگی ساختمان در برابر شرایط اضطراری مانند زلزله، آتش‌سوزی یا سیل.
- اطمینان از عملکرد صحیح سیستم‌های ایمنی و تخلیه در مواقع بحران.
۸. افزایش رضایت ساکنین و کاربران
- با نگهداری مناسب، محیطی امن، راحت و بدون مشکل برای ساکنان فراهم می‌شود.
- کاهش اختلالات ناشی از خرابی‌ها، بهبود تجربه کاربری ساختمان را به همراه دارد.
اهمیت برنامه‌ریزی برای تحقق این اهداف
- تدوین دفترچه نگهداری ساختمان که شامل اطلاعات زیر باشد:
- برنامه‌های زمان‌بندی برای بازرسی و تعمیرات.
- گزارش‌های وضعیت سازه، نما و تاسیسات.
- ثبت سوابق تعمیرات و خدمات فنی انجام‌شده.
مراقبت و نگهداری از ساختمان
مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان به موضوع مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها اختصاص دارد و شامل مباحث اصلی و کلیدی برای تضمین عملکرد بهینه ساختمان‌ها است. موضوعات اصلی این مبحث به شرح زیر هستند:
۱. تعاریف و دامنه کاربرد
- تعاریف کلیدی: ارائه اصطلاحات مرتبط با نگهداری و تعمیرات ساختمان، مانند:
- تعمیرات پیشگیرانه (Preventive Maintenance)
- تعمیرات اصلاحی (Corrective Maintenance)
- بازرسی دوره‌ای و اضطراری
- دامنه کاربرد: تمامی ساختمان‌های عمومی، تجاری، مسکونی و صنعتی تحت پوشش این مبحث قرار می‌گیرند.
۲. برنامه‌ریزی و مدیریت نگهداری
- ضرورت تدوین برنامه نگهداری ساختمان شامل:
- برنامه‌های زمان‌بندی برای بازرسی و تعمیرات.
- دستورالعمل‌های اجرایی برای نگهداری اجزای مختلف ساختمان.
- استفاده از دفترچه‌های فنی ساختمان که شامل مشخصات ساختمان و دستورالعمل‌های نگهداری باشد.
۳. بازرسی و ارزیابی وضعیت ساختمان
- بازرسی‌های دوره‌ای: ارزیابی‌های منظم برای شناسایی مشکلات احتمالی.
- بازرسی‌های اضطراری: انجام ارزیابی سریع پس از وقوع حوادثی مانند زلزله یا طوفان.
- ارزیابی وضعیت اجزای زیر:
- سازه‌ای: خرابی‌ها، ترک‌ها، یا نشست‌ها.
- تاسیساتی: سیستم‌های برقی، مکانیکی، لوله‌کشی و تهویه.
- پوشش‌ها و نماها: مشکلات مربوط به نما، رنگ، و درزگیرها.
۴. تعمیرات و بهسازی
- تعمیرات پیشگیرانه: اقداماتی برای جلوگیری از خرابی‌ها، شامل:
- تعویض فیلترهای سیستم تهویه.
- بازبینی اتصالات برقی.
- تعمیرات اصلاحی: رفع خرابی‌های موجود مانند:
- ترمیم ترک‌های دیوار یا سقف.
- جایگزینی قطعات معیوب تجهیزات.
۵. نگهداری اجزای مختلف ساختمان
- سازه‌ها: مراقبت از ستون‌ها، تیرها، دیوارها و سقف.
- سیستم‌های تاسیساتی: نگهداری تجهیزات برقی، مکانیکی و تهویه.
- پوشش‌ها و نماها: رسیدگی به وضعیت نما، رنگ‌آمیزی و پوشش‌های داخلی و خارجی.
- تجهیزات ایمنی: اطمینان از عملکرد صحیح سیستم‌های اعلام و اطفای حریق.
۶. مدیریت انرژی و بهره‌وری
- بهینه‌سازی مصرف انرژی با نگهداری مناسب تجهیزات:
- تعمیرات سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی.
- کنترل نشتی‌ها در درزها و پنجره‌ها.
- نصب تجهیزات کنترل هوشمند برای کاهش مصرف انرژی.
۷. ایمنی و بهداشت محیطی
- رعایت استانداردهای ایمنی در طول عملیات نگهداری و تعمیر.
- کنترل آلاینده‌ها و تضمین کیفیت هوای داخل ساختمان.
- حفاظت از سلامت ساکنین و کارکنان نگهداری.
۸. وظایف و مسئولیت‌ها
- مالکین و مدیران ساختمان: مسئولیت اصلی برای اطمینان از نگهداری و مراقبت.
- مهندسان ناظر و مشاوران: تهیه برنامه‌های نگهداری و نظارت بر اجرای آنها.
- ساکنین و کاربران: همکاری در نگهداری صحیح و گزارش مشکلات.
۹. اسناد و گزارش‌دهی
- تدوین گزارش‌های وضعیت ساختمان شامل:
- سوابق بازرسی‌ها و تعمیرات.
- توصیه‌های فنی برای بهبود یا رفع مشکلات.
- ثبت تمامی فعالیت‌های نگهداری در دفترچه فنی ساختمان.
۱۰. بهره‌برداری در زمان بحران
- اقدامات پیشگیرانه برای کاهش خسارات ناشی از حوادث طبیعی (مانند زلزله، سیل).
- اطمینان از عملکرد صحیح سیستم‌های ایمنی و تخلیه اضطراری.
نتیجه‌گیری
موضوعات اصلی مبحث ۲۲، بر نگهداری جامع و مدیریت بهینه ساختمان‌ها تمرکز دارند. این مبحث کمک می‌کند تا ساختمان‌ها در طول عمر مفید خود ایمن، کارآمد و با عملکرد بالا باقی بمانند. اجرای دقیق این مبحث، هزینه‌های ناشی از خرابی‌ها را کاهش داده و ارزش ساختمان را حفظ می‌کند